Administradora de aluguel por temporada em Penha SC: o que faz e quanto cobra

Quem tem um imóvel em Penha e pensa em entregar a temporada para alguém cuidar quer saber duas coisas: o que essa empresa faz no dia a dia e quanto ela fica de cada reserva. Em resumo, uma administradora de aluguel por temporada assume toda a operação do imóvel, do anúncio à prestação de contas, e cobra em geral um percentual sobre cada reserva, que no mercado costuma ficar entre 20% e 40% conforme os serviços incluídos. Neste post explicamos o que entra nesse trabalho, como funcionam os modelos de cobrança e como comparar propostas sem olhar só o número.

O que faz uma administradora de aluguel por temporada?

A administradora cuida de tudo que acontece entre o imóvel e o hóspede, para que o proprietário receba o repasse sem precisar atender telefone de madrugada. Na temporada isso é bem mais trabalhoso que no aluguel anual, porque em vez de um inquilino por ano o imóvel recebe dezenas de hóspedes, cada um com chegada, saída e limpeza.

As tarefas que costumam fazer parte do serviço:

• Anúncio e divulgação no Airbnb, no Booking e em outros canais, com fotos, descrição e regras da casa.
• Calendário e preço, ajustando a diária por temporada, feriado e evento. Em Penha, isso inclui acompanhar o movimento do Beto Carrero World e a diferença entre verão e baixa, que mostramos no post sobre a melhor época para ir a Penha.
• Atendimento ao hóspede antes, durante e depois da estadia, incluindo dúvidas, check-in e problemas na hora.
• Limpeza e enxoval a cada saída, com vistoria para conferir se está tudo em ordem.
• Manutenção preventiva e corretiva, de chuveiro queimado a ar-condicionado com defeito.
• Pagamento de contas e prestação de contas, com relatório mostrando reservas, valores recebidos, descontos e repasse.

Nem toda administradora faz tudo isso dentro da mesma taxa. Por isso, a primeira pergunta numa proposta é sempre o que está incluído e o que é cobrado à parte.

Quanto cobra uma administradora de temporada?

Não existe preço tabelado por lei, e cada empresa define o seu. O que há são referências de mercado e tabelas dos conselhos de corretores, que têm caráter referencial:

Referência	Percentual	Sobre o quê
Mercado de gestão de temporada (Stays)	20% a 40%	valor de cada reserva
Tabela CRECI-SP / Sciesp (2009)	30%	valor recebido na locação de temporada
Tabela referencial do CRECI-RN	20%	valor do aluguel por temporada
Administração de aluguel anual (CRECI-SP)	8% a 10%	aluguel e encargos recebidos

A comparação com o aluguel anual ajuda a entender por que a temporada custa mais. Na locação tradicional a imobiliária cobra o aluguel uma vez por mês; na temporada a administradora opera cada reserva, com atendimento, limpeza, vistoria e reposição. O percentual maior paga esse trabalho, que o proprietário teria de fazer ou contratar de outro jeito.

Outros modelos de cobrança

Além do percentual por reserva, que é o mais comum, existem outros formatos:

• Taxa fixa mensal, mais previsível, que costuma aparecer em imóveis com ocupação alta e constante.
• Serviços avulsos, como fotografia profissional, decoração ou montagem do imóvel, cobrados à parte.
• Repasse de valor líquido combinado, em que o proprietário recebe um valor fixo por diária e a administradora fica com o que cobrar acima disso. Esse modelo pede atenção, porque o proprietário perde a visão do quanto o imóvel realmente rendeu.

O que pode ficar de fora da taxa

O percentual da proposta raramente é o custo total. Antes de assinar, confira quem paga cada um destes itens:

1. Taxa da plataforma. Na taxa única para anúncios no Brasil, o Airbnb cobra 16% do anfitrião. Algumas administradoras calculam a comissão sobre o valor bruto e deixam a taxa da plataforma para o proprietário, outras absorvem parte dela.
2. Limpeza e lavanderia. Em muitos contratos a taxa de limpeza paga pelo hóspede cobre esse custo, em outros a diferença sai do repasse.
3. Enxoval e itens de reposição, como roupa de cama, toalhas e louça.
4. Manutenção e material, que costuma ser cobrada pelo custo, às vezes com uma taxa de serviço por cima.
5. Contas do imóvel, condomínio e IPTU, que continuam com o proprietário.
6. Taxa de implantação, para fotos, cadastro nos canais e preparação do imóvel no início.

Duas propostas com o mesmo percentual podem render repasses bem diferentes dependendo dessa lista. O jeito mais honesto de comparar é pedir a cada empresa uma simulação de repasse de uma reserva real, mostrando o valor pago pelo hóspede e cada desconto até o que chega na sua conta. Para estimar a receita bruta antes de qualquer desconto, explicamos o caminho no post sobre quanto rende alugar por temporada em Penha.

Como escolher uma administradora em Penha

O preço importa, mas o que decide o resultado é a qualidade da operação, porque é ela que gera avaliação boa e posição alta na busca das plataformas. Estes são os pontos que indicamos observar:

• Registro no CRECI. A intermediação de locação é atividade do corretor de imóveis pela Lei 6.530/1978, então vale conferir se a empresa ou um responsável dela é registrado.
• Histórico e avaliações. Peça os anúncios que a empresa já administra e leia as avaliações dos hóspedes. Nota de anfitrião e status de Superhost são públicos no Airbnb.
• Presença local. Em cidade de praia, problema com chave, vazamento ou energia precisa de alguém perto para resolver no mesmo dia.
• Contrato claro, com percentual, base de cálculo, prazo de repasse, regra para bloqueio de datas de uso próprio e condição para encerrar a parceria.
• Prestação de contas com extrato por reserva, e não só o valor final depositado.

Um lembrete legal: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 48) considera locação para temporada o contrato de até 90 dias. Se o imóvel fica em condomínio, confira também a convenção antes de anunciar.

Erros comuns na hora de contratar

O erro mais frequente é escolher pela menor taxa sem olhar o que está incluído. Uma comissão baixa com limpeza, enxoval e manutenção cobrados à parte pode sair mais cara que uma taxa maior com tudo dentro.

Outro erro é aceitar o modelo de valor líquido fixo sem entender a conta. Ele parece simples, mas no verão, quando a diária sobe, quem fica com a diferença é a administradora.

Também vale desconfiar de promessa de renda garantida ou ocupação mínima sem lastro. A receita na temporada depende do calendário, da localização e do próprio imóvel, e nenhuma empresa séria consegue garantir esse número de antemão.

Como funciona a gestão da Alugue Penha

Na Alugue Penha administramos casas na Praia da Armação e apartamentos no Centro há sete anos, e cuidamos da operação inteira: anúncio no Airbnb, no Booking e no Google, preço ajustado por temporada e pelo calendário do parque, atendimento ao hóspede, limpeza com checklist, vistoria, manutenção e prestação de contas. Somos Superhost no Airbnb com mais de 2 mil avaliações, e conhecemos bem o perfil de hóspede de cada bairro, que explicamos no post sobre onde ficar em Penha.

Não prometemos renda. O que fazemos é avaliar o imóvel, mostrar uma estimativa honesta de ocupação e explicar a proposta com o que está incluído e como o repasse é calculado. Se você tem um imóvel em Penha e quer comparar, conheça a nossa gestão de imóveis para aluguel por temporada em Penha e peça uma avaliação.